上市進行時 祥生逾146億加速拿地補倉

觀點地產網 ?

2020-07-08 23:46

  • 在高周轉模式下,快速發展的祥生也維持了較高的負債率。

    觀點地產網 進入千億之后,如何讓公司規模獲得進一步擴大,無疑成為了每一家房企都需要思考的問題。

    6月3日,港交所披露祥生控股(集團)有限公司的上市申請文件,這也意味著作為最后一家未上市的銷售千億級別內房企業,祥生打算正式在港交所開啟資本市場之旅。

    土地市場也頻頻傳來祥生的動態。在遞交招股的四天后,祥生以成交價9.49億元競得南昌紅谷灘新區宅地,溢價率高達83%。

    7月6日,經過347輪競價,祥生聯合浙江交投以總價5.45億元競得嘉興南湖區地塊,樓面價9061元/平方米,溢價率35.35%。

    7月7日,杭州公開出讓錢塘新區下沙大學城北單元JS0602-16地塊,在經歷40輪競價后,祥生再以總成交17.09億元競得該地塊,樓面價17792元/平方米,溢價率29.56%。

    觀點地產新媒體了解,下沙大學城北單元JS0602-16地塊出讓面積40031平方米,容積率1.0-2.4,地塊起始價13.19億元,樓面起價13733元/平方米。該地塊商品房毛坯銷售均價不高于23200元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高于25520元/平方米,裝修價格不高于3000元/平方米。

    而杭州下沙大學城北板塊年初至今,另有2宗宅地完成出讓,分別是下沙大學城北單元JS0603-11地塊、下沙大學城北單元JS0603-17地塊,這2宗地最終全部由祥生競得,總成交價45億元。

    對于此次拿地,業內人士表示,算上已經交付的錢塘新語,JS0602-16地塊是祥生在下沙大學城北板塊的第三個項目。

    據悉,祥生將JS0603-11地塊、JS0603-17地塊合并開發,打造總體量約50萬平方米的祥生湛景·江山云樾,全部為純高層設計,主力戶型88—128平方米,精裝限價26200元/平方米。

    上述人士介紹,自2015年入杭以來至今,祥生已在杭州獲取近20幅土地,從之江板塊到崇賢新城再到銀湖板塊,祥生無一不是多次落子。尤其在之江區,截至目前祥生已經拿下5幅地塊,完成了4個項目的布局。

    而祥生方面也就最新的拿地作出回應稱,公司開啟了“做大盤的進擊之路”,再度加碼下沙是持續拓土杭州的“前瞻性戰略舉措”。

    “高增速”是祥生給人最深的印象,2015年至2018年短短四年間,該公司銷售規模從百億跨越至千億,年復合增長率超過100%。

    然而當銷售規模沖刺至千億規模后,祥生似乎遇到了“瓶頸”。據觀點指數發布的2019中國房地產銷售金額TOP100榜單顯示,祥生2019年全年完成銷售額1174.7億元。

    相比之前每年幾百億的高增長,祥生去年的成績單并不亮眼,銷售規模僅增長百來億,距離內部制定的目標——實現30%的增長率,也有著不小的差距。

    上海中原地產資深市場分析師盧文曦認為,祥生地產前四年的高速增長主要得益于在上一輪房地產發展周期中,踩準了長三角三四線樓市火熱的節奏。2019年銷售不及預期,則和三四線城市樓市轉冷有一定關系。

    他表示;“像祥生這樣短時間快速邁過千億門檻的房企,業績在千億左右盤整實屬正常,人才、資金、土儲這些方面都需要整固夯實。”

    根據招股書顯示,截至2020年3月31日,祥生擁有195個處于不同開發階段的物業項目,包括172個為附屬公司開發的項目及23個為合營企業及聯營公司開發的項目。

    上述項目應占總建筑面積為約2304.47萬平方米,和其他千億級別的房企相比,祥生的土儲難言豐厚。因此不難理解,今年以來,祥生地產明顯加快了布局節奏。

    據觀點地產新媒體不完全統計,2020年初至今,祥生共計在公開市場上摘得10宗地塊,總計容建面超110萬平方米,總代價為146億元(2019年全年為193.52億元),主要位于杭州、溫州、寧波、紹興、南昌、南通等地。

    至于資金方面,在高周轉模式下,快速發展的祥生也維持了較高的負債率。根據招股書披露,2017-2019年,祥生控股凈資產負債比率分別為1380%、740%及360%。

    同時2017-2019年及2020年4月底,祥生控股現金及現金等價物分別為32.29億元、31.14億元、24.12億元及28.26億元,一年內到期負債分別為120.42億元、156.17億元、115.62億元及113.95億元,反映現金覆蓋短期債務較弱。

    需要指出的是,截止2019年年末,祥生控股銀行和其他借款總額273.06億元,其中逾172億來自信托貸款。而2017-2019年,該公司加權平均實際利率分別為8.09%、8.13%和9.28%。

    祥生控股曾表示,負債問題是因為集團實施了“1+1+X”的擴張戰略增加收購土地的支出,為了維持足夠的營運資金,計劃繼續加強收款工作。

    融資渠道及成本方面的限制,是促使大部分房企上市的重要原因,祥生也希冀借由對接香港資本市場,獲得更大的發展空間。

    撰文:張釔璟    

    審校:鐘凱



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